키워드: 내집마련, 서울 아파트 구매, 부동산 투자, 갭투자, 주택 구매 절차, 법무사, 취득세, 전세 세입자, 자금 마련, 부동산 계산기

목차

1. 아파트 가격 및 구매 이유 (Gap 투자 결정)
2. 구축 아파트 고를 때 고려한 3가지 기준
3. 전세 세입자 구하는 과정 (어렵지 않았던 이유)
4. 중도금 치르는 과정 (계좌 이체)
5. 법무사 구하는 방법 (법무통 vs 부동산 소개)
6. 아파트 매매 시 추가 비용 총정리 (취득세, 수수료 등)
7. 아파트 잔금일 전 준비할 것 (서류, 자금, 이체한도!)
8. 잔금일에 확인해야 할 것 (모든 당사자 미팅)
9. 소유권 이전 서류 받기 (등기권리증)
10. 구매 이후 부동산 시장에 대한 나의 심정

1. 아파트 가격 및 구매 이유 (Gap 투자 결정)

내 집 마련, 많은 직장인들의 꿈이자 고민거리죠. 저 역시 '집을 살 수 있을까?', '산다면 언제?', '집값이 떨어지면 어떡하지?' 등 수많은 고민을 안고 있었습니다. 내 집 마련은 너무 먼 이야기라고만 생각했는데, 몇 달 전 드디어 서울 아파트 매매 계약을 하고 중도금, 잔금까지 모두 치르며 제 소유의 아파트를 갖게 되었습니다! 이 모든 과정을 돌아보니 처음 하는 것들이라 생소했지만, 미리 알아두면 좋을 것들이 정말 많더라고요. 그래서 오늘은 제가 아파트를 구매하기까지의 과정과 꿀팁을 공유해 보려고 합니다.

먼저 가장 궁금해하실 돈 이야기부터 풀어볼게요. 제가 구매한 아파트의 매매가는 11억 원이었습니다. 전세가는 6억 4천만 원이었고, 따라서 제 돈은 4억 6천만 원이 필요했습니다. 중요한 점은 이 4억 6천만 원은 대출 없이 순수 제 보유 자산으로 충당했다는 것입니다.

집을 산 목적은 당장 들어가 살기 위함이 아니라, 투자 및 자산 배분의 목적이 컸습니다. 돈은 모여가는데 자산의 상당 부분이 주식에 쏠려 있다 보니, 포트폴리오의 균형을 맞추기 위해 부동산을 편입하고 싶었습니다.

2. 구축 아파트 고를 때 고려한 3가지 기준

저는 신축이 아닌 구축 아파트를 선택했는데요, 구축 아파트를 고를 때 제가 고려했던 점은 크게 세 가지가 있습니다. 저와 여러분의 집을 사는 목적이나 투자 성향이 다를 수 있으니, '아, 이런 관점도 있구나' 정도로 참고만 해주세요.

저는 지금 당장 들어갈 목적이 아니었기 때문에, 몇 년 후에 되팔게 되었을 때 가격이 오르고 빨리 팔릴 수 있는 곳을 원했습니다. 이것이 투자 목적이라면 당연한 거겠죠?

여기서 '왜 빌라나 상가는 안 했냐?'는 질문이 나올 수 있는데, 부동산 첫 투자였기 때문에 제 기준에서는 가장 안정적이라고 생각되는 아파트로 시작하고 싶었습니다. 또, '왜 지방이나 다른 핫한 지역을 안 했냐?'고 물으실 수도 있는데, 이 역시 첫 투자라서 제가 잘 아는 지역에서 시작하고 싶었습니다.

제가 구축 아파트를 고를 때 고려한 3가지 기준은 다음과 같습니다.

1. 주변 환경 및 출퇴근 용이성
   • 주변에 회사가 많거나 출퇴근이 용이한가? (직장인 수요 확인)
   • 주요 업무 지구까지 쉽게 갈 수 있는가?
   • 역세권인가?
   • 근방에 초등학교가 가까운가? (실거주 수요 고려)
   • 저의 경우: 제가 근무했던 곳이 마곡(강서구)이었고, 몇 년간 지켜보면서 회사 건물이 꾸준히 들어서고 공사하는 것을 보며 직장인 수요가 충분하다고 판단했습니다.
2. 아파트 상태 (향후 매도 고려)
   • 매도 시점을 고려하여 너무 오래되지 않은 아파트를 선택하는 것이 중요합니다.
   • 준공 10년 이하 또는 그 언저리 (20년 이상은 피함)
   • 소형/나홀로 아파트보다는 대단지 아파트 위주로 고려했습니다. (관리 및 환금성 유리)
3. 나라면 여기 살고 싶을까? (실거주 매력도)
   • 내가 살고 싶은 집이어야 다른 사람도 살고 싶어 합니다.
   • 햇빛이 잘 드는 남향/남동향/남서향
   • 너무 저층은 피하기
   • 단지 내에서도 출입구나 편의시설 접근이 쉬운 동
   • 보수(수리)를 많이 할 필요 없이 깔끔한 상태

기본적으로 많이들 따져보는 조건들이지만, 저는 이 조건들을 최대한 충족하는 물건을 찾으려고 노력했습니다.

3. 전세 세입자 구하는 과정 (어렵지 않았던 이유)

제 경우에는 원래 집주인 분이 직접 살고 계셔서 전세를 끼지 않은 상태였습니다. 계약일에서 잔금일까지 약 4달 정도의 기간이 있었기 때문에, 그 기간 동안 전세 세입자를 구할 계획이었습니다.

짧게 과정을 말씀드리면, [부동산 계약 → 중도금 지급 → 잔금 지급] 순서로 진행됩니다. 비율은 절대적인 것은 아니지만 보통 매매가의 [계약금 10% → 중도금 40% → 잔금 50%] 수준으로 진행됩니다.

세입자를 구하는 것은 생각보다 어렵지 않았습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 입지나 환경 등을 꼼꼼히 따져서 고른 아파트이다 보니 수요가 있었던 것 같습니다. 아파트 계약을 하고 나서 약 3주 후쯤에 바로 전세 세입자를 구할 수 있었습니다. 계약을 진행한 부동산 소장님이 관리하고 계시는 손님 풀에서 바로 연결을 시켜주셨고, 따로 네이버 부동산 등에 매물을 올릴 필요도 없었습니다. 덕분에 원래 생각했던 금액대로 전세를 맞출 수 있었습니다.

4. 중도금 치르는 과정 (계좌 이체)

계약일 이후 두 달 정도 지난 후에 중도금을 치렀습니다. 이때는 따로 매도인과 만나지는 않고, 부동산 소장님과 통화 후 확인하고 집주인(매도인) 계좌로 바로 입금했습니다.

5. 법무사 구하는 방법 (법무통 vs 부동산 소개)

많은 분들이 법무사를 어떻게 구했는지 궁금해하셨는데요. 제 경우, 구매한 아파트에 근저당 설정(대출)이 되어 있어서 무조건 법무사와 동행해야 했습니다. 법무사는 매수인이 아파트를 취득하면서 하는 소유권 이전 등기 업무를 대행해 주는 역할을 합니다.

법무사를 구하는 방법은 보통 두 가지가 있습니다.

1. 부동산 사무소 소개: 계약한 부동산 사무소와 연결된 법무사무소를 소개받는 방법입니다.
2. 법무통 등 플랫폼 이용: '법무통'과 같은 앱/웹사이트에서 여러 법무사에게 견적을 받고 직접 선택하는 방법입니다.

저는 일단 '법무통' 앱을 다운로드 받아서 견적을 받아보았습니다. 여러 법무사들에게서 견적서가 날아오는데, 취득세나 지방교육세 등 세금 부분은 어디나 동일하지만, 법무사 보수료 부분에서 차이가 납니다. 그래서 이 보수료를 비교해 봐야 합니다.

여러 견적을 비교하던 차에 부동산 소장님께서도 법무사를 연결해 주겠다고 하셨고, 연락을 해보니 법무통에서 받은 최저 견적과 금액이 동일했습니다. 그래서 부동산 소장님이 연결해 주신 법무사님으로 최종 선임하게 되었습니다. 선임 후에는 잔금일 전에 미리 비용 산출 내역을 문자로 상세하게 안내받았습니다.

6. 아파트 매매 시 추가 비용 총정리 (취득세, 수수료 등)

아파트를 구매할 때는 단순히 아파트 매매가만 생각하시면 안 됩니다. 다음과 같은 추가 비용이 발생합니다.

저는 아파트 매매가를 제외하고 약 4천 5백만 원 정도의 추가 비용이 들었습니다. 이게 항목별로 계산하기 헷갈릴 수 있어서 제가 직접 만든 엑셀 표를 공유해 드릴게요. 중개보수 요율표(서울시 기준)와 취득세율표도 함께 넣어두었으니 필요하신 분들은 아래 링크를 통해 확인해 보세요.

참고: '부동산 계산기'를 검색하시거나 관련 앱을 이용하시면 취득세, 중개보수 등을 편리하게 계산해 볼 수 있습니다.

7. 아파트 잔금일 전 준비할 것 (서류, 자금, 이체한도!)

잔금일 전에는 미리 준비해야 할 것들이 있습니다.

• 필요 서류 구비: 법무사 또는 부동산에서 안내해 주는 서류들을 미리 준비합니다. (신분증, 인감도장, 주민등록등본 등)
• 잔금 준비: 잔금일에 맞춰 자금을 준비합니다.
• 이체 한도 확인 및 증액 (★매우 중요★): 잔금은 큰 금액이므로, 본인 계좌의 1일 이체 한도, 1회 이체 한도를 반드시 확인하고 미리 증액 신청을 해두어야 합니다. 이걸 진짜 꼭꼭 챙겨 놓으세요! 안 그럼 잔금일 당일에 이체가 안 돼서 헤맬 수 있습니다.

이런 체크리스트도 제가 공유하는 엑셀 파일에 넣어두었으니 참고하세요.

8. 잔금일에 확인해야 할 것 (모든 당사자 미팅)

드디어 잔금일! 제 경우에는 원래 집주인(매도인)은 오전에 짐을 싸서 나가고, 오후에는 새로 들어올 전세 세입자가 이사 오는 일정이었습니다.

잔금 처리는 보통 오전에 부동산 사무소에 모든 관계자가 모여서 진행합니다. 저의 경우 원래 집주인, 저(매수인), 부동산 소장님, 법무사님, 전세 세입자까지 모두 모였습니다.

이 자리에서 다음과 같은 일들이 진행됩니다.

• 최종 서류 확인 및 서명 날인
• 잔금 지급 (매수인 → 매도인)
• 전세 보증금 지급 (전세 세입자 → 저(매수인))
• 법무사를 통한 근저당 말소 신청 확인
• 관리비 등 정산 내역 확인
• 부동산 중개 수수료 지급
• 법무사 수수료 및 제반 비용 지급
• 아파트 키 및 관련 서류 인수인계

이렇게 모든 일 처리가 다 끝난 후에, 아파트에 직접 가서 혹시 하자는 없는지 다시 한번 체크하고, 새로 들어오실 세입자에게 인사를 하고 나왔습니다.

9. 소유권 이전 서류 받기 (등기권리증)

잔금일 이후 약 일주일 정도 지나면 법무사에게서 등기우편으로 소유권 이전에 대한 서류들, 즉 등기권리증(집문서)을 받게 됩니다. 이 서류를 받으면 정말 내 집이 되었다는 실감이 납니다.

10. 구매 이후 부동산 시장에 대한 나의 심정

계약일에서 잔금일까지 약 4달의 시간이 있다 보니, 그동안에도 아파트 시세가 왔다 갔다 했습니다. 하지만 지금의 저는 시세 변동에 별로 신경을 쓰고 있진 않습니다. 주식처럼 바로바로 거래할 것도 아니고, 오히려 자산의 일부가 안정적인 부동산에 묶여 있다는 생각에 마음이 편하더라고요.

잔금까지 싹 다 처리를 하고 나니 마음이 아주 홀가분해졌습니다. 오히려 그동안 잔금을 확보하기 위해서 미국 주식을 팔고 현금 확보를 하는 과정이 꽤나 신경이 많이 쓰였던 것 같습니다.

여기까지! 제가 10년 차 직장인으로서 서울 아파트를 구매하기까지의 최종 보고를 마쳤는데요. 집 계약을 준비하시다 보면 물건 비교에서부터 자금 마련, 여러 가지 어려운 용어까지 신경 쓸 게 정말 많으실 겁니다. 이 영상과 글이 여러분의 내 집 마련 과정에 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

꼭 안전하고 행복한 내 집 마련 하시길 바랄게요!

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참고: 본문에 포함된 정보는 개인의 경험을 바탕으로 작성되었으며, 부동산 시장 상황, 세법, 정책 등은 변동될 수 있습니다. 실제 주택 구매 시에는 반드시 전문가(부동산 중개사, 법무사, 세무사 등)와 상담하시고 최신 정보를 확인하시기 바랍니다. 조사 방식이나 시기에 따라 정보의 정확성에 차이가 있을 수 있습니다.